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上海普陀區(qū)蘇河王項(xiàng)目大門 徐范林/攝
幾千萬(wàn)買的豪宅，其實(shí)都是動(dòng)遷房的品質(zhì)?！?蘇河網(wǎng)業(yè)主維權(quán)問(wèn)題引起了上海多部門的重視。 在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，如何規(guī)范開發(fā)商持續(xù)減配的行為，值得深思。
徐凡林 中方新聞?dòng)浾?苗野 上海報(bào)道
“花幾千萬(wàn)買的豪宅給人的感覺(jué)就是拆遷房?！?/p>
因施工質(zhì)量問(wèn)題，上海普陀區(qū)蘇河王項(xiàng)目遭到500名業(yè)主聯(lián)合投訴。
據(jù)業(yè)主提供的《關(guān)于上海市普陀區(qū)新建住宅蘇河王項(xiàng)目改善社區(qū)安全、完善社區(qū)功能的業(yè)主申訴書》，2023年10月，蘇河王開發(fā)商建發(fā)地產(chǎn)組織業(yè)主在預(yù)售期間-查看活動(dòng)中，業(yè)主群發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落，門窗、墻面滲水嚴(yán)重，且大量使用劣質(zhì)材料發(fā)現(xiàn)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)、違反合同等重大質(zhì)量問(wèn)題。
不少業(yè)主表示，與預(yù)售期間的沙盤和宣傳圖片相比，蘇河王小區(qū)的公共區(qū)域和綠化嚴(yán)重減少，存在大量與預(yù)售時(shí)承諾不符的偷工減料和材料。促銷期。 業(yè)主們認(rèn)為，這對(duì)677戶的侵害極大。 業(yè)主的合法權(quán)益給小區(qū)業(yè)主未來(lái)的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)重大隱患。
為此，蘇河王業(yè)主提出9項(xiàng)整改要求，其中包括重做建筑外立面。 根據(jù)前期公示及合同內(nèi)容，該建筑外立面涂料更換為真石漆或符合質(zhì)感涂料標(biāo)準(zhǔn)的涂料，EPS泡沫更換為鋁金屬條，重新做小區(qū)墻面防水、窗寬改造、小區(qū)綜合整治等。室內(nèi)裝飾、提升園林公共區(qū)域品質(zhì)等。
11月22日下午，針對(duì)業(yè)主訴求，建發(fā)地產(chǎn)召開“蘇河網(wǎng)業(yè)主申訴及答復(fù)”座談會(huì)。 普陀區(qū)石泉街道辦事處、普陀區(qū)建管委、普陀區(qū)房管局、普陀區(qū)綠化市容局、開發(fā)商、業(yè)主代表出席會(huì)議。
會(huì)議中，建設(shè)開發(fā)部門相關(guān)人員針對(duì)業(yè)主提出的改善小區(qū)景觀、增添中國(guó)元素、室內(nèi)漏水等訴求提出了改善建議。 他們還表示，無(wú)法滿足業(yè)主改變外墻涂料顏色、增加金屬線條的要求。
至于無(wú)法更改的原因，建發(fā)表示，項(xiàng)目已達(dá)到一定進(jìn)度，難以滿足12月31日的交付進(jìn)度。
會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主代表與建設(shè)開發(fā)方就業(yè)主訴求中未得到滿足的部分進(jìn)行了熱烈討論。
普陀區(qū)相關(guān)管理人員表示，雖然該公司在舉報(bào)規(guī)定上合理合法，但在具體做法上，應(yīng)該合理、和諧地解決業(yè)主訴求。 對(duì)于業(yè)主提出的問(wèn)題，能改、應(yīng)該改的就改，盡量讓他們滿意。 滿足并嘗試解決可以解決的問(wèn)題。
11月28日下午，建發(fā)地產(chǎn)在有關(guān)部門的牽頭下，再次召開業(yè)主訴求及回應(yīng)座談會(huì)。 截至發(fā)稿，業(yè)主維權(quán)仍在進(jìn)行中。
預(yù)覽房引發(fā)業(yè)主不滿
項(xiàng)目沙箱效果圖。 （受訪者提供）
“幾千萬(wàn)買的豪宅的品質(zhì)就是動(dòng)遷房的品質(zhì)?！?對(duì)于開發(fā)商10月份舉辦的預(yù)展活動(dòng)，這是蘇河網(wǎng)不少業(yè)主看房后的直觀感受。
位于上海普陀區(qū)真如副中心廈門豪宅裝修，單價(jià)每平方米超10萬(wàn)元，總價(jià)超千萬(wàn)，業(yè)主為何集體維權(quán)？
公開信息顯示，蘇和網(wǎng)（注冊(cè)名稱：潯陽(yáng)名地）位于上海市普陀區(qū)潯陽(yáng)路115弄。 是普陀區(qū)真如副中心的核心部分。 項(xiàng)目距地鐵7號(hào)線嵐皋路站約700米，周邊交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施齊全。 由建發(fā)地產(chǎn)與融創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)。 樓盤銷售沙盤展示了新中式園林風(fēng)格的建筑。
該項(xiàng)目將于2021年10月至2022年3月分批發(fā)售，主推99至147平米精裝修3至4房。 注冊(cè)均價(jià)為人民幣/平方米，套間總價(jià)為1000萬(wàn)至1500萬(wàn)元。 均期一開盤就被搶購(gòu)一空，合同規(guī)定的項(xiàng)目交付時(shí)間為2023年12月31日。
回顧蘇河王項(xiàng)目地塊，該項(xiàng)目在拿地時(shí)就因其36.15%的超高溢價(jià)而備受關(guān)注。
2021年2月20日，普陀區(qū)石泉社區(qū)B3-2地塊B3-2地塊（潯陽(yáng)新村地塊）掛牌出售，起拍總價(jià)47.39億元，樓面價(jià)61952元/平方米。 保利、投資、建發(fā)融創(chuàng)聯(lián)合體三大地產(chǎn)公司在土地拍賣中對(duì)該地塊展開了激烈的爭(zhēng)奪。
經(jīng)過(guò)300多輪招標(biāo)，建發(fā)融創(chuàng)聯(lián)合體（上海兆豪企業(yè)管理有限公司）最終以總價(jià)64.52億元拿下該地塊。 溢價(jià)率高達(dá)36.15%廈門豪宅裝修，成交底價(jià)84345.6元/平方米。 m，住宅套數(shù)（含5%保障性住房）最低為727套，并要求100%全裝修。
因超高溢價(jià)成交，2021年2月24日下午，普陀區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)房管局約談融創(chuàng)發(fā)展（上海兆豪企業(yè)管理有限公司）相關(guān)負(fù)責(zé)人。 采訪中，普陀區(qū)政府重申落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”、實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的堅(jiān)定不移決心，并要求受讓方要實(shí)現(xiàn)政策嚴(yán)肅性，做好思想準(zhǔn)備，保證工程質(zhì)量，合理調(diào)整預(yù)期。
高溢價(jià)的背后，豪宅的價(jià)格未必等于豪宅的品質(zhì)。
樓盤銷售期間，具有建發(fā)特色的豪宅式大門在十全街頗為引人注目。 從大門一側(cè)走進(jìn)小區(qū)，尚處于施工階段的蘇河王小區(qū)的施工質(zhì)量，是由建發(fā)地產(chǎn)10月份舉辦的業(yè)主“初審”來(lái)判斷的。 “看房”引發(fā)業(yè)主集體不滿。
業(yè)主陳濤（化名）表示，在項(xiàng)目宣傳及預(yù)售合同前期，開發(fā)商承諾該建筑“大部分采用真石漆和質(zhì)感漆，部分采用石材、金屬”線和鋁板?！?小區(qū)前期宣傳承諾新中式園林風(fēng)格，但實(shí)際小區(qū)綠化與沙盤宣傳相差甚遠(yuǎn)。
在預(yù)覽室內(nèi)，陳濤和業(yè)主發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目外墻施工時(shí)，不僅沒(méi)有使用鋁板和石材，還沒(méi)有使用真石漆和質(zhì)感漆。 而是用價(jià)格較低的彩色涂料代替真石漆，并使用普通的彈性涂料。 質(zhì)感漆、彩色漆僅占34.4%。 金屬線條僅在小區(qū)6號(hào)樓的大型公寓樓使用，其他建筑沒(méi)有體現(xiàn)。
業(yè)主預(yù)覽室實(shí)拍。 （照片由受訪者提供）
“該項(xiàng)目外墻的窗框、屋檐、墻體大量使用了合同中未注明的EPS聚苯乙烯（泡沫）材料。EPS材料在交付給社區(qū)之前就已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的損壞，”陳濤說(shuō)道。
“業(yè)主購(gòu)買了40萬(wàn)多元的精裝修套餐，‘預(yù)看’階段室內(nèi)就已經(jīng)出現(xiàn)大面積漏水。” 在裝修套餐方面，另一位業(yè)主陶敏（化名）表示，蘇河王出售期間，開發(fā)商向業(yè)主提出了A、B、C三個(gè)級(jí)別不同價(jià)格的裝修套餐。 其中，99平米A、B戶型的裝修套餐售價(jià)為40萬(wàn)至50萬(wàn)元，147平米戶型的裝修套餐售價(jià)為70萬(wàn)元。 小區(qū)近一半業(yè)主購(gòu)買過(guò)此類裝修套餐。
“整個(gè)小區(qū)大面積使用劣質(zhì)油漆，外墻使用的EPS泡沫存在多處破損、凹痕、滲水等情況。” 陶敏表示，在預(yù)覽房屋時(shí)，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)室內(nèi)裝修存在不少問(wèn)題，而且裝修套餐的質(zhì)量與售價(jià)不符。 比如，存在下水管嚴(yán)重錯(cuò)位、墻壁翹曲、窗條脫落、電線裸露在墻外等諸多問(wèn)題。
業(yè)主預(yù)覽室實(shí)拍。 （照片由受訪者提供）
一些業(yè)主邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)蘇和旺裝修套餐進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)。 檢測(cè)結(jié)果表明，該裝修包材料成本低、施工工藝差，達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于預(yù)看房，上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任崔光燦表示，預(yù)看房是一項(xiàng)有效保障購(gòu)房者權(quán)益、幫助購(gòu)房者提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的制度。不符合合同約定和施工質(zhì)量問(wèn)題的。 近年來(lái)，隨著精裝修項(xiàng)目的增多，也出現(xiàn)了購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)預(yù)覽房存在明顯問(wèn)題的項(xiàng)目。 這也反映出，精裝修房缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)，很容易引發(fā)矛盾。
對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題明顯的項(xiàng)目，崔光燦建議政府管理部門及時(shí)跟進(jìn)，組建由購(gòu)房者、管理部門和開發(fā)商代表組成的整改跟蹤小組，推動(dòng)后續(xù)建設(shè)工作。 如果標(biāo)準(zhǔn)不明確、購(gòu)房者與開發(fā)商理解不一致，建議通過(guò)溝通協(xié)調(diào)解決。
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