| ??12月16日,明源云采購、明源供應(yīng)鏈研究院、明源云共同舉辦的第七屆中國不動產(chǎn)供應(yīng)鏈峰會,于杭州圓滿落下帷幕。 ??這場行業(yè)盛會,以“大產(chǎn)業(yè)、共攜手、迎復(fù)蘇”為主題,300+業(yè)內(nèi)精英聚集,在觀點碰撞中演繹滿堂精彩,為不動產(chǎn)行業(yè)撥開迷霧。 ??峰會之上,明源供應(yīng)鏈研究院院長周孝武以一場《從大變局中找到確定性的機遇》的主題演講,首先總結(jié)了2022年不動產(chǎn)供應(yīng)鏈四大變局——政策否極泰來、市場尋底復(fù)蘇、企業(yè)分化加劇、供需角色翻轉(zhuǎn),然后闡述2023年確定性六大機遇——保交樓是剛需、城投項目開工提速、公共住房加碼、改善需求增長、綠色低碳崛起、基建熱度不減,以及采購方、供應(yīng)商如何把握這六大機遇,周院長給出了專業(yè)建議,干貨滿滿的分享獲得滿堂彩。 
??會議間隙,記者有幸對話周孝武,就當下市場形勢,聊一聊不動產(chǎn)供應(yīng)鏈接下來的變數(shù)與機遇。 
??媒體記者: ??2022年,房地產(chǎn)行業(yè)在震蕩中不斷分化,房企的口碑、規(guī)模、土儲策略等多方面受到挑戰(zhàn)。在接下來的2023年,您認為房地產(chǎn)會否迎來轉(zhuǎn)機? ??周孝武: ??2022年的動蕩,其實是房地產(chǎn)“遲到的調(diào)整”。行業(yè)歷經(jīng)了太長的黃金期,以致于突如其來的變數(shù),無法從容應(yīng)對,導致市場凄慘。 ??很多企業(yè)也因為沒有提前做好準備,才會出現(xiàn)一系列的暴雷、停工等反應(yīng)。如果把目光放長遠一些,懂得居安思危,或許就不會那么艱難。 ??對于2023年,總體會呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢,但不要抱有太高的期望,要讓房地產(chǎn)行業(yè)全面反彈,想要瞬間回到曾經(jīng)的黃金時代的想法,很不切實際。行業(yè)已經(jīng)告別了黃金時代,告別了18萬億,全國市場規(guī)模將會保持在12-13萬億水平。由于規(guī)模體量銳減,房企必須靠獨有競爭力,來搶占市場份額。以前,房企比的是加杠桿、快周轉(zhuǎn),如今這套方案已經(jīng)行不通,現(xiàn)在要比的是產(chǎn)品力、服務(wù)力,以及更強的運營能力和成本控制力,才能在未來活得更好。 ??媒體記者: ??房產(chǎn)行業(yè)的震蕩及變化,對于供應(yīng)端帶來了哪些連鎖影響? ??周孝武: ??這與我們常說的“牛鞭效應(yīng)”很類似,房地產(chǎn)行業(yè)作為需求上游,它的震蕩勢必將對供應(yīng)商下游產(chǎn)生更大的波瀾。我們發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)雖有暴雷,但房企破產(chǎn)的總量并不多。但因房企暴雷導致供應(yīng)商破產(chǎn)的卻有一大批。 ??房地產(chǎn)震蕩期,供應(yīng)商面臨著更大的經(jīng)營風險。比如說,有些供應(yīng)商沒做好客戶集中度的管理,加之產(chǎn)品品類較單一,抗風險能力不強,一旦遇上市場突變很容易被拖垮。 ??現(xiàn)階段來說,供應(yīng)商企業(yè)要將風險管控放在第一位。控制好風險,必須解決好三個問題:1、解決收入規(guī)模、現(xiàn)金流、利潤額三者平衡的問題;2、解決收入端客群的問題,即工程端銷售與零售端的合理配比,做好業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡;3、控制單一客戶的收入占比,個人認為供應(yīng)商來自單一開發(fā)商的銷售收入占比不要超過其總收入的30%。 ??即便2023年房地產(chǎn)沒有迎來大面積反彈,解決好以上三個問題的供應(yīng)商也能活下去,活得久。 ??媒體記者: ??地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、不再唱“高周轉(zhuǎn)”,房企們也愿意在品質(zhì)端投入更多。對于供應(yīng)商是不是也提出更高要求,這類“要求”主要集中在哪些方面? ??周孝武: ??如今已經(jīng)進入買方市場,有購買力的客戶,是在用放大鏡來挑好房子。所以,今年市場上業(yè)績表現(xiàn)好的房企,比如仁恒、綠城、濱江、越秀,也都是公認的品質(zhì)力優(yōu)秀的房企。房企要打造強產(chǎn)品力,首先得有一大批合作良好,品質(zhì)優(yōu)秀的供方資源。 ??而要成為好供方,一定要深入研究客戶,要有差異化價值,比如品牌感知、價值感知。 ??以精裝修為例,在人們看得見的地方,房企愿意用國際品牌,因為因為這些供方的品牌具有是C端的強品牌感知。但現(xiàn)在情況又有一些變化,比如馬桶而言,可能同樣的價格預(yù)算,TOTO的工程款馬桶與九牧的智能馬桶,就會有很多C端的客戶可能會更傾向于后者。簡言之,如果供應(yīng)商不能給客戶帶來品牌上的溢價,就必須在功能上做出補充,尤其是健康、綠色、智能、顏值等方面。對于國產(chǎn)或新興品牌來說,一定要打這種差異化的賣點。 ??供應(yīng)商要有自己的產(chǎn)品“護城河”,要么有創(chuàng)新優(yōu)勢,要么有規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢,至少得占一項才能好好活下去。以大理石瓷磚為例,簡一打的就是獨特性價值+低成本,它的大理石瓷磚比天然大理石成本低不少,還能消除大理石的色差、輻射以及風格單一的不足。因此,簡一能在行業(yè)中獲得更高的產(chǎn)品溢價,較普通品牌賣得更貴,且在C端上建立起一定的品牌知名度。 ??所以,供方切不可再走單純拼低價的老路,而是要走到差異化優(yōu)勢道路上。第一個差異化優(yōu)勢是“品牌”,供應(yīng)商不一定要建立一個“大而全”的品牌,可以是“小而美”的小眾品牌。第二,要有技術(shù)壁壘,沒有技術(shù)壁壘的企業(yè)是很難活下去的。第三,要有比較強的成本控制力,而這一點須建立在前兩點的基礎(chǔ)上。房企選擇供應(yīng)商其實就考量一點——如何讓房子更好地賣出去,這是采購的第一性原理。 ??媒體記者: ??近幾年,保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給力度不斷加大,它們在市場中的“話語權(quán)”也逐漸增大。在您看來,公共性住房、商品房二元結(jié)構(gòu)的形成,將會對供應(yīng)商提出哪些新要求? ??周孝武: ??到2025年,北上廣深及杭州這類一線城市中,公共性住房的比重將占到整個市場的30-40%,重點解決新市民、低收入人群的基本住房需求。這與當前約10%的公共住房占比,有巨大的增長空間。公共性住房由于公益事業(yè)大于市場屬性,所以開發(fā)企業(yè)多以地方城投、國央企為主,大家留意一下,這些一二線城市近年拍地的項目,越來越多都是公共住房性質(zhì)的地塊。 ??公共性住房起到基本保障的屬性,其需求也有著它自身的特點。 “多了一點,也少了一點”?！岸嗔艘稽c”是基本上是全裝修、拎包入住,對于公共租賃住房,產(chǎn)品還要適應(yīng)后期運營;“少了一點”是減少一些居住體驗,比如戶型不友好、配套不足,車位比低等。 ??公共性住房有著較高的標準度,政府往往要求較高的裝配率,例如在精裝環(huán)節(jié)采用全裝配式內(nèi)裝。其次,政府也會要求使用綠色建材,以及像智能建造等新技術(shù)的運用。 ??由于剛需客戶會被公共住房分流,所以商品房會逐步瞄準改善性客戶需求。特別是限價、限購等舉措被放松后,商品房更需要卓越的產(chǎn)品力才能贏得客戶的青睞。 ??媒體記者: ??“碳達峰 碳中和”雙碳目標的推進,對房地產(chǎn)大行業(yè)“綠色低碳”提出新要求。在不動產(chǎn)供應(yīng)鏈流通環(huán)節(jié)上,您覺得房地產(chǎn)企業(yè)、供貨方還能為“綠色低碳”做出哪些努力? ??周孝武: ??建筑“碳達峰”由兩個環(huán)節(jié)所組成:建設(shè)環(huán)節(jié)、持有運營環(huán)節(jié)。 ??建設(shè)環(huán)節(jié)主要分為前期的建材以及后期的運營,這里的碳排放量也是最大的,因此會對建材生產(chǎn)的工藝、規(guī)范性等起到倒逼作用。持有運營環(huán)節(jié),特別指公共性住房在后期運營中,如何更好做到能耗有效節(jié)約。管理好能耗,才能掙得到錢。 ??標桿房企在綠色低碳方面行動尤為迅速,我們看到如保利、中海、綠城、朗詩等都推出來了主打綠色、低碳、健康的產(chǎn)品系列,并廣受消費者追捧! ??而供應(yīng)商則相對行動要緩慢一些。對于供應(yīng)商來說,第一要從原材料入手,將“綠色低碳”材料放在首位;第二是生產(chǎn)環(huán)節(jié),即綠色工廠、綠色用能等;第三是供方要推出能在運營環(huán)節(jié)中“節(jié)碳、降碳、減排”的產(chǎn)品。 ??綠色生產(chǎn)、綠色供應(yīng)鏈之外,供方也要有對政策的高敏感度。政府在“綠色低碳”上有很多鼓勵政策,比如說認證綠色建材,綠色工廠評選達標會有相應(yīng)獎勵,像低息免息貸款或科技創(chuàng)新獎金等。供方要利用好相應(yīng)利好政策,同時,盡快達標也能在業(yè)內(nèi)塑造“時間窗口”,先行者一定是有優(yōu)勢的。 ??在木地板行業(yè),以往供方多采用原生木,在雙碳背景下已經(jīng)不合時宜。如今,有企業(yè)選擇用秸稈作為替代材料,其做出的產(chǎn)品有著不輸于原生木的體驗,且做到完全低碳。又比如瓷磚,有企業(yè)會選擇用固廢物、煤渣來做。另外,建筑的保溫效能也在提升,比如更具保溫隔熱性能的系統(tǒng)性門窗、外保溫+防水一體化。 ??最后,我必須強調(diào)再強調(diào),綠色低碳是未來中國40年最確定、最大的發(fā)展機遇,對于開發(fā)企業(yè)和供方企業(yè)都是如此! ??關(guān)于明源供應(yīng)鏈研究院 ??當下中國不動產(chǎn)業(yè)正全面從高速增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)型,明源供應(yīng)鏈研究院應(yīng)運而生,下設(shè)產(chǎn)品研發(fā)、工程建造、采購招標、供方生態(tài)四大專題研究?，F(xiàn)已出版《品質(zhì)力》、《采購與供應(yīng)鏈》、《新建造》三大季刊以及相關(guān)專題報告等逾20本,成為行業(yè)品質(zhì)力升級、智慧建造與智慧供應(yīng)鏈打造的風向標,以及供應(yīng)鏈上下游合作的指導書。在業(yè)內(nèi)發(fā)起并持續(xù)組織極具影響力的“中國房地產(chǎn)品質(zhì)力峰會”、“中國房地產(chǎn)采購峰會”、“中國不動產(chǎn)供應(yīng)鏈峰會”。 ??明源供應(yīng)鏈研究院院長周孝武,從事不動產(chǎn)管理咨詢與信息化領(lǐng)域超過17年,不動產(chǎn)全價值鏈管理研究專家,多年來專注于建造供應(yīng)鏈、品質(zhì)力、項目管理等研究,每年主講過50余場直播公開課、企業(yè)內(nèi)訓、行業(yè)論壇,服務(wù)全國超過百余家優(yōu)秀房企。 | 
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