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截至11月底，蘭州市商品房總體存量802.18萬平方米，銷售周期40個月。
中國房地產(chǎn)報記者李野北京報道
為紓困樓市，蘭州再次出手。
12月13日，蘭州市人民政府印發(fā)《蘭州市幫扶企業(yè)紓困激發(fā)市場主體活力的若干措施》（以下簡稱《辦法》），其中多項內(nèi)容涉及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
蘭州市擬階段性調(diào)整首套商業(yè)性個人住房貸款利率，首套期限5年以上商業(yè)性個人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至 4%。
現(xiàn)行限售政策將取消。 個人購買的房屋取得《房產(chǎn)證》后即可掛牌交易。 《房產(chǎn)證》上已按照原限售規(guī)定標(biāo)注限售的，適用現(xiàn)行規(guī)定。 不允許上市交易。 做作的。
同時實行“得地即開工”，加快項目建設(shè)進(jìn)度。 鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目紅線外配套市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 優(yōu)化土地用途變更等事項出讓金補(bǔ)繳程序。 鼓勵國有企業(yè)和民間資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率出讓獎勵、行政事業(yè)性收費減免等，推動設(shè)立城市更新專項基金，提供充足的資金支持。為市場主體參與城市更新提供保障。
這并不是蘭州今年第一次調(diào)整房地產(chǎn)政策。
4月4日，蘭州市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《蘭州市實施省會強(qiáng)省戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境的若干措施（1號）》。 全文提出20條措施，均與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，包括放寬限購限貸、推進(jìn)拆遷貨幣化和拆遷安置、降低個人購房首付比例、降低土地存款比例等。房地產(chǎn)企業(yè)等將放松對樓市需求端和供給端的約束。
同月，蘭州住房公積金管理中心在“公積金貸款最高限額提高10萬元”的基礎(chǔ)上，還優(yōu)化調(diào)整了其他貸款政策，包括取消了不能申請住房公積金貸款的限制住房公積金貸款結(jié)清后一年內(nèi)可再次辦理。 第二居所認(rèn)定規(guī)則也進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。
對此，建成盛業(yè)總經(jīng)理袁成建在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，目前蘭州房地產(chǎn)市場較為低迷。 政府出臺此類措施有助于恢復(fù)市場信心和預(yù)期，但實際效果還有待觀察。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家白文曦也向記者坦言，樓市走勢更多受預(yù)期和行業(yè)信心影響，因此本次政策調(diào)整對當(dāng)?shù)貥鞘械亩唐谟绊憫?yīng)該不會太明顯。
樓市量價齊跌
“房子在房產(chǎn)中介掛牌已經(jīng)半年多了，價格從115萬元降到了100萬元，最近以90萬元的價格成交?！? 12月初，小策終于賣掉了蘭州市七里河區(qū)的一套房子。 他表示，自己并不急需用錢，只是覺得市場不景氣，想及時止損。
這并不是蕭策一個人的感受。 蘭州市安寧區(qū)一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴記者，目前有不少業(yè)主急于出手。 現(xiàn)在房價應(yīng)該已經(jīng)跌到谷底了，看好房子之后還有很大的議價空間。
蘭州的房價數(shù)據(jù)走勢證實了他們的感受。
記者查閱國家統(tǒng)計局近兩年房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，蘭州新建住宅房價連續(xù)16個月環(huán)比下跌，二手房價格環(huán)比下降。房價也連續(xù)11個月環(huán)比下降。 11月份，蘭州市新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，同比下降5.5%，降幅環(huán)比收窄； 二手住宅價格與10月份持平，同比下降4.9%。
成交量方面，序科技數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，蘭州11月商品房成交量僅為4.31萬平方米，成交量環(huán)比下降67%廈門房屋裝修報價表，同比下降87%。 截至11月底，蘭州市商品房總體存量802.18萬平方米，銷售周期40個月。
當(dāng)前蘭州樓市成交量價齊跌已成為共識。
中原地產(chǎn)首席分析師陸文曦分析，由于“兩山夾一河”的地形，蘭州的真實城區(qū)面積并不大，住房建設(shè)密度相當(dāng)高。 其中不少是40層以上的高層住宅，供應(yīng)量非常大。 然而，蘭州目前的人口仍在向外遷移。 在這種情況下，市場肯定會遇到一定的人口減少壓力。
事實上，蘭州的房地產(chǎn)市場也曾有過最輝煌的時刻。 2010年到2020年，是蘭州房地產(chǎn)人最輝煌的10年。
甘肅省省會蘭州市近10年人口增加74萬，成為甘肅省唯一人口超過400萬的城市。 這也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示，近10年來，蘭州新建商品住宅供應(yīng)量從2010年的140萬平方米增加到2020年的1027萬平方米。
2010年是蘭州樓市的分水嶺之年。 今年，蘭州新房均價為5020元/平方米。 2011年，新房均價上漲至7606元/平方米。
到2017年4月，蘭州市城關(guān)區(qū)房價率先突破萬元，標(biāo)志著蘭州開始進(jìn)入“萬元時代”。 今年以來，蘭州商品住宅價格一路上漲，并以年底最高漲幅結(jié)束。
到2021年下半年，蘭州樓市將進(jìn)入下行階段。
一個城市的房地產(chǎn)狀況與人口密切相關(guān)。
2020年之前，蘭州每年新增人口幾乎都在7萬以上。 2021年，蘭州市一年新增人口1.25萬人，看起來很多。 不過，與之前相比，蘭州的人口吸引力正在呈現(xiàn)減弱趨勢。
值得注意的是，蘭州是甘肅省唯一一個人口增長超過萬的城市，甘肅整體人口呈下降趨勢。 2020年至2021年，甘肅人口將減少11萬，是前10年平均數(shù)的兩倍。
白文喜告訴記者，目前蘭州樓市低迷，地方政府負(fù)債率較高。 此前，蘭州城投平臺也出現(xiàn)過技術(shù)性違約，可見地方財政的壓力。
數(shù)據(jù)顯示，2021年末，蘭州市規(guī)模負(fù)債率達(dá)到351.6%，明顯高于全省平均水平109.6%。
幫助企業(yè)紓困、盤活房地產(chǎn)
房地產(chǎn)的發(fā)展短期取決于經(jīng)濟(jì)周期，長期取決于城市的人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
2021年，甘肅省明確提出大力實施省會強(qiáng)省行動，切實增強(qiáng)蘭州經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新活力和發(fā)展水平，加快提升蘭州新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展水平。
今年4月4日，蘭州市人民政府網(wǎng)站發(fā)布了《蘭州市實施省會強(qiáng)省戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境的若干措施（一號）》。 這20條利好措施都是針對房地產(chǎn)市場的。 包括放寬限購限貸、推進(jìn)拆遷安置貨幣化、降低個人購房首付比例、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地押金比例等，放松對樓市的限制。需求方和供應(yīng)方。
陸文喜認(rèn)為，由此可見，蘭州市有意繼續(xù)通過房地產(chǎn)手段拉動消費，從而拉動經(jīng)濟(jì)增長。
不過，上述政策出臺后，蘭州樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。
12月13日，新措施出臺。 此次，蘭州從幫助企業(yè)紓困的角度推出了25條措施。 其中，不少措施都涉及房地產(chǎn)。
優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。 蘭州市擬階段性調(diào)整首套商業(yè)性個人住房貸款利率，首套期限5年以上商業(yè)性個人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至 4.0%。 現(xiàn)行限售政策將取消。 個人購買的房屋取得《房產(chǎn)證》后即可掛牌交易。 《房產(chǎn)證》上已按照原限售規(guī)定標(biāo)注限售的，適用現(xiàn)行規(guī)定。 不允許上市交易。 做作的。 個人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 提出實行“先得地后開工”措施，加快項目建設(shè)進(jìn)度。 鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目紅線外配套市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 優(yōu)化土地用途變更等事項出讓金補(bǔ)繳程序。 在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險和財務(wù)狀況的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換和預(yù)售監(jiān)管基金業(yè)務(wù)。 適當(dāng)提高舊城改造、城市更新等項目貨幣安置比例和獎勵幅度。 積極探索實施“房票”制度，鼓勵異地安置。
加快實施城市更新行動。 提出措施鼓勵國有企業(yè)和民間資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率出讓獎勵、行政事業(yè)性收費減免等，推動設(shè)立城市更新專項基金為市場主體參與城市更新提供充分保障。 綜合運用地方政府專項債券、政策性開發(fā)金融工具和政策性銀行貸款等，多措并舉保障項目融資需求。
諸葛住房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮學(xué)告訴記者，蘭州作為省會城市，對全省房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)揮著重大帶動作用。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 在市場信心尚未完全提升的背景下，政策適度放松是蘭州的關(guān)鍵選擇。
元建認(rèn)為，單純?nèi)∠奘刍蛱峁┳》抠J款限額并不足以吸引購房者入市。 “得地開工”的實施，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，吸引房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，加速形成供給，提高市場人氣。 但提高購房者入市意愿仍是關(guān)鍵一環(huán)。
樓市趨于寬松
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2022年已有300多個地方出臺了近千項房地產(chǎn)相關(guān)政策。
12月以來，南京、武漢、廈門、佛山等城市也加入了樓市松綁的行列。 其中，不乏此前經(jīng)歷過樓市調(diào)整的城市。
地方政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款限額、發(fā)放購房補(bǔ)貼、減少限售、降低交易稅費等。多地房貸利率已降至歷史低點，二手房交易流程也在不斷被簡化。
關(guān)榮學(xué)表示，這表明新一輪需求側(cè)紓困政策已率先在熱點新一二線城市落地。 對于本地樓市而言，此次政策松動將促進(jìn)短期內(nèi)大量購房需求釋放，進(jìn)而帶動樓市成交回升。 此外，年底需求端政策的放松也會導(dǎo)致房企自身加大促銷力度。 共同努力，將加速樓市平穩(wěn)復(fù)蘇，提振市場信心，為明年房地產(chǎn)走勢打下堅實基礎(chǔ)。
白文曦也直言，未來肯定會有更多地方跟進(jìn)并出臺這樣的政策。
除了城市層面點對點的政策調(diào)整外，促進(jìn)居民消費的總體方案也已啟動。
12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》明確了一攬子長效機(jī)制，要求“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)”定位堅持、強(qiáng)化“是用來住的、不是用來炒的”，以房地產(chǎn)市場預(yù)期為導(dǎo)向，探索新的開發(fā)模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、多渠道保障的住房制度穩(wěn)步落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，抑制投資投機(jī)。 需求，穩(wěn)定地價、房價、預(yù)期。 完善住房保障基礎(chǔ)制度和配套政策，以人口凈流入大城市為重點廈門房屋裝修報價表，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。 因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。 完善長期租賃住房政策，逐步實現(xiàn)住房租賃者和購買者平等享受公共服務(wù)的權(quán)利。 完善住房公積金制度。 推動無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家居裝修消費，增加智能家電消費，促進(jìn)數(shù)字家庭發(fā)展。
目前，上述政策仍有待進(jìn)一步發(fā)酵。
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