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近年來(lái)，在國(guó)家政策引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的支持力度，實(shí)施差別化住房信貸政策，提高相關(guān)服務(wù)便利性，多措并舉，幫助群眾安居樂(lè)業(yè)。和滿足。
加大融資支持力度，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理，助力擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)
來(lái)自廣東的年輕人陳秉文去年大學(xué)畢業(yè)，加入了廈門國(guó)家火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱火炬高新區(qū)）的一家高新技術(shù)企業(yè)。 我找到了一份滿意的工作，住房問(wèn)題也擺在了我的面前。 通過(guò)網(wǎng)上租房平臺(tái)，他找到了距離公司20分鐘車程的火炬嘉福人才公寓。 實(shí)地考察后，陳秉文對(duì)居住環(huán)境、治安、設(shè)施、租金等都相當(dāng)滿意，很快就決定入住。
火炬高新區(qū)是集研發(fā)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)孵化、高新技術(shù)企業(yè)成長(zhǎng)為一體的開(kāi)發(fā)區(qū)。 聚集了平板顯示、軟件和信息服務(wù)、計(jì)算機(jī)和通信設(shè)備等領(lǐng)域的眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)。 園區(qū)員工中，像陳秉文這樣的新市民不少，租賃住房需求量很大。 周邊公寓供不應(yīng)求，價(jià)格不斷上漲。
為緩解租房壓力，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造更好的條件，火炬高新區(qū)管委會(huì)與建設(shè)銀行廈門分行合作打造“建行建榮家園”項(xiàng)目——火炬嘉福人才公寓。 項(xiàng)目總建筑面積近10萬(wàn)平方米廈門農(nóng)行裝修貸，共計(jì)1843套。 租金低于市場(chǎng)水平，受到新居民的歡迎。 目前，廈門市已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)13家“建信建融家園”，提供近6000套高品質(zhì)長(zhǎng)租公寓，整體出租率保持在90%以上。 據(jù)了解，建行積極實(shí)施住房租賃戰(zhàn)略，合理滿足保障性租賃住房項(xiàng)目的融資需求。 截至去年6月，該行保障性租賃住房項(xiàng)目貸款授信金額突破1150億元，支持融資超過(guò)40萬(wàn)套（間）。
保障性安居工程規(guī)模大、周期長(zhǎng)，離不開(kāi)長(zhǎng)期的資金支持。 去年銀保監(jiān)會(huì)、住建部印發(fā)的《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，利用集體商業(yè)建設(shè)用地、閑置土地企事業(yè)單位自有、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、國(guó)有建設(shè)新增供應(yīng)等對(duì)于新建自有保障性租賃住房項(xiàng)目或土地利用等存量盤(pán)活項(xiàng)目，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將提供滿足其融資需求的產(chǎn)品綜合考慮企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)或采購(gòu)以及后續(xù)經(jīng)營(yíng)需要，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。
如何激發(fā)銀行為保障性租賃住房建設(shè)提供融資服務(wù)的積極性？
“在浙江平陽(yáng)縣鰲江鎮(zhèn)一期保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)中，銀行貸款發(fā)揮了至關(guān)重要的作用?！?平陽(yáng)縣新奧城市建設(shè)有限公司總經(jīng)理張志表示，農(nóng)業(yè)銀行溫州分行為平陽(yáng)縣首個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目提供了10.5億元專項(xiàng)信貸，近日，成功發(fā)放項(xiàng)目貸款8.2億元，幫助加快推進(jìn)首期3096套保障性租賃住房建設(shè)。
為加快推進(jìn)這一民生工程，經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門、農(nóng)業(yè)銀行溫州分行平陽(yáng)支行等協(xié)商，使用保障性住房、配套停車位、商鋪?zhàn)饨鸬仁杖胱鳛閮斶€貸款的來(lái)源。 同時(shí)，通過(guò)引入貸款擔(dān)保機(jī)制，銀行可以在良好風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下順利發(fā)放貸款。
“敖江鎮(zhèn)是平陽(yáng)縣重要的工業(yè)鎮(zhèn)，每年都有大量的外出務(wù)工人員。該項(xiàng)目的建設(shè)將顯著增加小戶型、廉租住房的供應(yīng)，有效緩解農(nóng)民工階段性住房困難。 “新鰲江人”，為他們安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造條件。 敖江鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)楊啟杰說(shuō)。
此外，去年中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確，保障性住房項(xiàng)目相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。 專家表示，這將有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
優(yōu)化貸款政策，提高服務(wù)質(zhì)量和效率，為群眾提供更多便利
財(cái)政部門和金融機(jī)構(gòu)在幫助擴(kuò)大保障性住房供給的同時(shí)，也在優(yōu)化貸款政策、提高服務(wù)質(zhì)量和效率等方面不斷探索，減輕群眾住房消費(fèi)壓力，更好滿足剛性需求和改善性需求。
——建立首套房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
近日廈門農(nóng)行裝修貸，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。 新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)三個(gè)月下降的城市，可維持、降低或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J款利率下限政策分階段。 專家認(rèn)為，這是此前放寬首套房貸款利率下限政策的進(jìn)一步深化，具有積極意義。
“一定條件下的動(dòng)態(tài)調(diào)整是該機(jī)制的重點(diǎn)和亮點(diǎn)，更加明確地體現(xiàn)了差異化的住房信貸政策，是‘因城施策’的有益探索。在需求方面，有利于減少居民住房消費(fèi)減輕住房負(fù)擔(dān)，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛說(shuō)。
專家分析，動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制授權(quán)地方政府調(diào)整首套房貸款利率下限。 房貸如何定價(jià)仍然是市場(chǎng)化行為，由銀行和客戶共同決定。
——豐富金融產(chǎn)品，打造專業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提供多維度全周期服務(wù)。
近年來(lái)，各地圍繞新公民住房消費(fèi)需求，創(chuàng)新有針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)，幫助越來(lái)越多的人安居樂(lè)業(yè)。 在山東，該行與濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳合作，共同開(kāi)發(fā)“泉城安居”平臺(tái)，為新居民租房提供金融服務(wù)、補(bǔ)貼申請(qǐng)、政策宣傳等服務(wù)，并與公積金合作資金管理部推出“新居民公積金租房貸”等專屬產(chǎn)品； 農(nóng)業(yè)銀行山東分行推出“農(nóng)戶住房貸款”，通過(guò)優(yōu)化收入認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)行優(yōu)惠利率，打造“三農(nóng)”專項(xiàng)住房貸款產(chǎn)品。 截至去年6月，該產(chǎn)品已幫助超過(guò)14萬(wàn)戶家庭。 農(nóng)民進(jìn)城買房。 一些機(jī)構(gòu)專門創(chuàng)建了家裝主題銀行，為新公民提供從買房到裝修的全周期服務(wù)。
支持銀行合理確定符合購(gòu)房條件的新公民首套房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，提高借貸還款便利性，根據(jù)新公民過(guò)渡階段的差異化需求提供消費(fèi)信貸產(chǎn)品。進(jìn)城落戶；鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、出租人責(zé)任保險(xiǎn)、租戶責(zé)任保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，支持長(zhǎng)期租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。 山東銀保監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
——提高住房公積金貸款服務(wù)質(zhì)量和效率，注重細(xì)節(jié)惠及民生。
“房產(chǎn)交易過(guò)戶、公積金貸款申請(qǐng)只需一趟，省時(shí)省力?！?不久前，遼寧省沉陽(yáng)市大東區(qū)居民張偉購(gòu)買了一套二手房。 在實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”的同時(shí)，他也享受到了“公積金貸款+產(chǎn)權(quán)交易一站式服務(wù)的甜頭”。 據(jù)了解，各地相關(guān)部門正在積極推動(dòng)公積金管理部門、銀行、房產(chǎn)中心之間的數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)協(xié)作。 公民可在政務(wù)服務(wù)大廳一次性辦理公積金貸款、交易轉(zhuǎn)賬等服務(wù)。
公積金貸款與人們購(gòu)房密切相關(guān)。 各地優(yōu)化相關(guān)服務(wù)的措施還有很多。 福建省廈門市實(shí)行階段性公積金貸款支持政策。 新房首付可直接用公積金支付，降低職工家庭首次、第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房首付比例。 不少商業(yè)銀行加強(qiáng)與地方政府的合作，共同加強(qiáng)住房公積金服務(wù)渠道建設(shè)，拓展住房公積金手機(jī)客戶端（APP）和小程序個(gè)人自愿存款功能，使住房公積金繳納更加便捷。新公民存款渠道更加暢通。 一些地方正在推廣“商業(yè)個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)，減輕購(gòu)房者的還款壓力。
“提高公積金貸款服務(wù)效率，降低購(gòu)房綜合成本，不僅惠及民生，也有利于促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求的進(jìn)一步釋放。” 曾剛說(shuō)道。
做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)一步釋放剛性和改善性住房需求
發(fā)展保障性住房、優(yōu)化住房金融服務(wù)，是惠及民生的實(shí)事。 做好事，必須牢牢守住風(fēng)險(xiǎn)底線。
“銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場(chǎng)發(fā)展情況，科學(xué)合理測(cè)算保障性租賃住房項(xiàng)目的投資、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴(yán)防違規(guī)融資。過(guò)度信貸和盲目放貸，要控制負(fù)債，在付款、工程進(jìn)度、租金償還、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。確保保障性租賃住房部分獨(dú)立、公平核算，資金?？顚Ｓ?。” 保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
各地創(chuàng)新監(jiān)管舉措，維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)底線。 江西利用全省住房保障信息系統(tǒng)，提高保障性住房項(xiàng)目信貸審批和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理能力，嚴(yán)防借保障性住房名義騙取銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)惠政策。 貴州銀保監(jiān)局要求轄內(nèi)機(jī)構(gòu)做好融資主體準(zhǔn)入管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和后續(xù)管理。 對(duì)于新建或購(gòu)買現(xiàn)有住房作為保障性租賃住房的，當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組將項(xiàng)目論證函作為貸款審查要素，確保資金投入的合規(guī)性和安全性。
業(yè)內(nèi)人士表示，各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，建立健全保障性租賃住房金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和防控體系，定期監(jiān)測(cè)銀行、金融機(jī)構(gòu)等支持保障性租賃住房發(fā)展的情況。轄區(qū)內(nèi)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，盡早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 、早預(yù)警、早治療。 同時(shí)，要防止借保障性租賃住房之名進(jìn)行變局、“擦邊球”和監(jiān)管套利。
“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，為了在控制好風(fēng)險(xiǎn)的前提下更好地滿足人們剛性、改善性的住房需求，必須不斷提高通過(guò)金融科技進(jìn)行客戶畫(huà)像的能力，全面、準(zhǔn)確、高效地獲取真實(shí)的客戶信息。 基于此，我們可以為客戶提供及時(shí)、貼切的住房金融服務(wù)。”曾剛說(shuō)。
專家表示，應(yīng)從需求端進(jìn)一步發(fā)力，增強(qiáng)居民剛性、改善性住房的消費(fèi)意愿和能力。
“未來(lái)，我們可以根據(jù)實(shí)際情況，繼續(xù)加大差別化住房信貸政策的實(shí)施力度，緊密結(jié)合各城市的實(shí)際情況，采取降低首付比例、取消‘房貸認(rèn)購(gòu)’等措施?！?”，并降低貸款利率。為滿足改善型住房需求，第二套住房貸款利率下限也可以適時(shí)適度調(diào)整?！?曾剛說(shuō)道。
《人民日?qǐng)?bào)》（2023年1月16日第18頁(yè)）
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